2025年、私は2軒目の戸建てを購入しました。1,090万円の物件で、880万円を融資で借りています。
「頭金だけ用意すれば、戸建て投資は始められる？」
「借金する前にどんなことを確認したら良いの？」
「金利が上がったら、返済はどうなる？」
パパパンダ最初はどうやって融資を受ければ良いのか。
そもそも安いと言われる中古戸建に融資してくれるところはあるのか？
自己資金はどのくらい必要なのか
と迷走していました。
同じように気になる方に向けて、実際に出したお金と、融資までにどんな動きを取ったか。
また、金利が上がっている今の状況を、数字つきで公開します。
結論から言うと、頭金は210万円でしたが、実際に出したお金は約330万円でした。
融資は不動産会社の紹介ではなく、自分で地方銀行に相談して借りています。
頭金は約2割、その他諸費用などもかかります。
不動産投資で融資を受けたとき、実際どのくらいの自己資金を出したの？
私が購入した物件の物件価格は1,090万円で、頭金は210万円（約2割）でした。
ただ、当然ですが、物件を買って貸し出せる状態にするまでに、頭金以外のお金も必要でした。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 頭金 | 210万円 |
| 諸費用（不動産取得税・仲介手数料・司法書士関連） | 約85万円 |
| 修繕費（DIY込み） | 約35万円 |
| 実際に出したお金 | 約330万円 |
※融資の事務手数料などは別途かかっています。
「頭金210万円」だけで見ると、約120万円足りません。
融資を使うと少ない自己資金で始められますが、諸費用と修繕費も自己資金で払うことを、先に見込んでおく必要があります。
私の場合は実際に出したお金は約330万
融資の条件
- 借入額：880万円（物件価格の約8割）
- 借入先：地方銀行
- 返済期間：20年
- 金利：約3%でスタートし、1年後に約0.25%上がりました
借入額は物件価格の範囲内で、諸費用や修繕費は自己資金で払っています。物件価格を超える借り入れはしていません。
金利があっという間に上がったのは正直想定外でしたが、余裕のある範囲で借りていたので、まだ大きな問題にはなっていません。
融資してくれる銀行を、SNSで調べて絞った
どうやって融資してくれる銀行を見つけたの？
融資は、不動産会社の紹介ではなく、自分で銀行に相談しました。
調べてみると、中古戸建で1,000万円以下の物件、かつ築年数が法定耐用年数を超えている物件に融資をしてくれる銀行は、限られていました。
そこで、SNSなどで条件に合う銀行を探し、その中の地方銀行に相談しました。
パパパンダ複数電話をかけて、
そもそも自分に融資してくれる可能性があるのか
融資してくれるの物件のイメージ
自己資金はどの程度必要なのか
最低融資金額や期間の考え方などを伺いました。
融資の可否は、年収、勤務先、物件、時期などで変わります。
私のケースは一例で、誰でも同じように借りられるわけではありません。ただ、「1,000万円以下の中古戸建は、銀行に相手にされない」と決めつけず、条件に合う銀行を探して、自分で相談してみる価値はあります。
結果、事前に聞いていたことで、ある程度想定の範囲で融資を受けることができ、購入することができました。
SNSなどで、物件の前に融資してくれる銀行を知る必要があるというのは本当のことなんだと感じています。
金利が上がって、返済が増えている
最近金利が上がっているけど、実際どの程度影響があったの？
融資を受けた当初の金利は約3.0%でしたが、1年後に約0.25%上がりました。
毎月の返済額は、次のように変わっています。
- 当初：約4.87万円
- 現在：約4.98万円
月に約1,000円の増加です。さらに、金利はまだ上がり基調なので、次の見直しでは返済がもう一度増えると見ています。
戸建②の毎月の収支は、今は次のとおりです。
| 項目 | 金額（月） |
|---|---|
| 家賃 | 9.2万円 |
| 返済 | 約5.0万円 |
| 管理費 | 約0.5万円 |
| 火災保険・固定資産税 | 約0.6万円 |
| 手残り | 約3.1万円 |
改めて金利上昇のタイミングなので試算してみました。
仮に金利がさらに1%上がって約4.2%になると、返済は月約5.4万円、手残りは約2.7万円になります。手残りは減りますが、赤字にはなりません。
もちろん今後家賃が下がってしまうこともあることかと思いますが、それでも
戸建①（無借金）の手残りで支えられます。
パパパンダ正直に言うと、金利の上昇に伴う返済額の上昇を正確に予測し、準備していたわけではありません。
それでも、私の借入額は手残りも十分ある範囲であること、特に返済比率は60%以下であったこと。
また、1軒目が無借金で購入していることから、返済には余裕があると思っていました。
金利上昇を予測し、計算していたわけではありませんが、ある程度は何が合っても耐えれる範囲と考えて進めていました。
今後も金利は上がっていくかと思いますが、それでも大きく慌てる必要はない範囲だと考えています。
これも1軒目の物件を無借金で購入しているのが安心ん材料として大きいと思います。
無借金の1軒目は大きな心の安定剤でした
当然、家賃が入る前から、返済は始まる
修繕している期間の返済はどうしていたの？
融資で買った物件は、買った直後から返済が始まります。
私の場合、修繕に6〜7ヶ月かかり、その間は家賃がゼロのまま、返済だけが続きました。
戸建賃貸の特徴ですが、物件1軒に対し、入居者も1世帯です。当然修繕中は、空室率100%の無収入となってしまいます。
パパパンダ無収入期間の返済額はざっくりの計算ですが、合計で約30万円です。
この期間の返済は、
無借金で買った戸建①の家賃でまかなえたので、持ち出しなく進められました。
これは1軒目を無借金で購入していたので、自分の生活を脅かさないと言う安心感がありました。
元々、返済額を計算した際に、1軒目の収入の範囲であることは確認していました。
とはいえ、1軒目もある日突然、退去ということもあり得ない話ではないと思います。
私の持っている物件はリースバックなので、その可能性は少ないとは思いますが、ゼロではありません。
そうなったときにはある程度、自分の給与を含む現金で対応する予定でした。
修繕に時間がかかった経緯は、こちらの記事に書いています。
1軒目のリースバック物件についてはこちらの記事に書いています。
融資を受ける前に確認したい3つのこと
金利が上がっても、返済に耐えられるか。
ざっくりですが、賃料の相場を調べた上で、返済比率をみていました。金利が1%上がったらというよりは返済比率が現状どの程度かをみていました。50-60%を目安としてみていました。私の場合はざっくり54%くらいです。
家賃が入るまでの返済を、ほかの収入でまかなえるか。
返済は待ってくれません。ある程度の期間対応できるだけの現金は必要です。
また、当然ですが、修繕にもお金がかかります。
空室の期間は、収入がなく、返済だけが出ていきます。その準備としてどのお金で対応するかの試算は必要です。
頭金のほかに、諸費用と修繕費を払えるか。
私の場合、頭金210万円に対して、実際に出したお金は約330万円でした。
初めてのことなので、今回はたいしたことなかったですが、当初想定していなかった修繕費用もありました。
まとめ
- 頭金は210万円でしたが、諸費用と修繕費を合わせると、実際に出したお金は約330万円でした。
- 融資は、自分で調べて、条件に合う地方銀行に相談して借りました。
- 金利は約3.0%から3.25%に上がり、返済は月約1,000円増えています。次回も上がる想定です。
- 戸建①の収入があったから、2軒目に安心して挑戦できました。
1件目の戸建て（現金購入）の話は、こちらの記事に書いています。
全体の数字は、実績ページで公開しています。
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